Háztervezés az igényektől a kiviteli tervig

A háztervezés fázisokban halad. Minden fázis az Ön döntésével zárul, és a következő erre épül. Ezért nincs értelme egyet kihagyni.

1. Tervezési program: kik laknak a házban, hány szoba, garázs, dolgozószoba kell, milyen fűtést szeretne, és mekkora a költségkeret.
2. A telek vizsgálata: topográfiai felmérés és geotechnikai tanulmány, valamint a polgármesteri hivatalban kért urbanisztikai bizonyítvány.
3. Koncepció: a ház tömege, tájolása, alaprajzai és teteje egy-két változatban, látványtervvel és első költségbecsléssel.
4. Az engedélyezési dokumentáció (DTAC) építészeti, statikai és gépészeti részekkel, amely alapján a polgármesteri hivatal kiadja az építési engedélyt.
5. A kiviteli terv (PTh) és a részletrajzok (DE), mennyiségi kiírással és műszaki leírással (caiete de sarcini). Ebből dolgoznak és ebből adnak ajánlatot a kivitelezők.
6. Tervezői művezetés (asistență tehnică din partea proiectantului) a kivitelezés alatt: a tervező a fontos pontokon kimegy az építkezésre, és válaszol, ha eltérés adódik a tervtől.

A ház formája előtt a telek szabályait kell ismerni. A polgármesteri hivatal által kiadott urbanisztikai bizonyítvány megmondja, mi építhető a telken, és milyen szakhatósági vélemények kellenek. A szabályok az általános rendezési tervből (Plan Urbanistic General, PUG) és a helyi urbanisztikai szabályzatból jönnek.

Két mutató számít a legtöbbet. A beépítési százalék (procent de ocupare a terenului, POT) azt mutatja, a telek mekkora részét fedheti az épület. A telekhasználati együttható (coeficient de utilizare a terenului, CUT) azt, hogy az összes szinten mennyi beépített terület lehet a telek méretéhez képest. Ezek mellett a szabályzat előírhatja az utcától és a szomszédoktól tartandó távolságot, a legnagyobb magasságot, a tető formáját és színét.

Telekvásárlás előtt kérjen urbanisztikai bizonyítványt, vagy kérdezze meg az urbanisztikai osztályon, milyen mutatók érvényesek az övezetre. Egy alacsony POT vagy egy tetőre vonatkozó előírás eldöntheti, hogy elfér-e a telken az a ház, amit szeretne.

Az építészeti részt aláírási joggal rendelkező építész írja alá, aki szerepel az OAR országos jegyzékében. A statikát építőmérnök számolja és írja alá, a gépészetet épületgépész mérnök. A tervet ezután minősített tervellenőrök ellenőrzik a jogszabály által előírt követelményekre, például a szilárdságra és az állékonyságra. A geotechnikai tanulmányt is ellenőrzik.

Meglévő háznál, bővítéshez, emeletráépítéshez vagy szerkezeti átalakításhoz általában műszaki szakvélemény (expertiză tehnică) is kell, amelyet minősített műszaki szakértő (expert tehnic atestat) készít. Ez mondja meg, elbírja-e a régi szerkezet azt, amit hozzá szeretne építeni.

A tervezési ajánlatokat nehéz összevetni, mert minden iroda mást ért bele. Kérje fázisonként, és nézze meg, ugyanazok szerepelnek-e bennük:

• Mely fázisok vannak benne: koncepció, DTAC, PTh, DE, mennyiségi kiírás, tervezői művezetés.
• Mely szakági tervek vannak benne: statika, víz- és fűtésszerelés, villamos terv.
• Ki fizeti a tervellenőrzést, a geotechnikai tanulmányt és a topográfiai felmérést.
• Hány koncepcióváltozat és hány módosítási kör fér bele a díjba.
• Az iroda intézi-e a szakhatósági véleményeket és az engedélykérelem beadását is.
• A fázisonkénti leadási határidők, és hogyan kapcsolódnak hozzájuk a fizetések.

A legolcsóbb terv a kivitelezésnél gyakran drága lesz. A hiányzó részletrajzból a helyszínen döntés lesz, a döntésből pedig pótmunka.

• A telek telekkönyvi kivonatát (extras de carte funciară), és ha már van, az urbanisztikai bizonyítványt.
• Milyen közművek vannak a teleknél: víz, csatorna, gáz, villany.
• Az igényeket: hány fő, hány hálószoba, garázs, dolgozószoba, földszintes vagy emeletes ház.
• A teljes költségkeretet a tervezéssel, a véleményekkel, a közműbekötésekkel, a kerttel és tartalékkal, nem csak az építési költséget.
• Meglévő háznál a régi terveket, az engedélyt, és amit az alapról, a falakról és a födémről tud.
• Fotókat házakról, amelyek tetszenek, és arról is, ami nem.